地代の増減請求と供託とは？

借地権を持っている人は、土地を持っている地主に毎月地代を払うことになっています。契約書に書いている金額を支払うことになりますが、借地権というのは何十年も続く契約ですので当初の予定と土地の価値が変わることも当然あり得ます。

地代の増額請求をされるとき

たとえば、当初は開発されていなくてあまり土地の価値もなかったのですが、徐々に開発されてきて土地の価値が上がった場合、固定資産税や都市計画税が増額されることになります。
そうすると地主は、これまでの地代ではやっていくことができないため、借主に増額を主張することになります。

また、経済事情の変動などで土地の価格の上昇がある場合にも同様のことが言えます。
物価の変動や消費者物価指数の変動によっても左右されるでしょう。近隣の地区の土地代が事情により大幅に増加した場合も、地代の増額を求められることがあります。
しかしながら、地代の増額が認められるような事情があるからといって法外な地代を求めることができるのでしょうか？双方が納得すればよいのですが、そうでない場合、裁判所に認めてもらう必要があります。

地代の減額を請求することもできる？

一方で借り主が地代の減額を請求することもできます。
周辺の土地の地価と比べて高い地代であったり、物価の下落が進んで相対的に地代が高すぎると思われる場合です。そのような場合も交渉が決裂すれば、裁判所に認めてもらうことになります。

地代の増減をお願いするとき

どちらの場合もいきなり訴訟を起こすのではなく、まず調停を申し立てます。
話し合いでまとまらない場合のみ、裁判になります。調停などの交渉において、地代の増減が妥当亜同課の判断基準や判断要素は多岐にわたり、和解勧告も含め時間がかかります。
このような場合、係争中だからと言って地代を払わないと、契約不履行により契約を解除させられる懸念もあります。そういった場合、供託という手段で地代を支払います。

係争中ですと、契約中の土地代では受け取ってくれない場合があるので、借地権が所在する最寄りの供託所がある法務局に行って地代の供託手続きを取って支払います。
裁判で判決が下ったり、和解が成立したりすると、新しい地代の増減分に利子をつけて支払わなければならなくなります。
たくさん払い過ぎた場合は返還されます。ですので、地代の増額請求をされた場合は、従来の地代を供託しておき、増額が認められたら一気に支払うことになりますので、準備をしておくことが必要になります。これは、借主にも地主にも同様のことが言えます。