借地上の建物の転貸と借地権の転貸の違い

借地権とは、借りてきた土地の上に建物を建てて建物を所有する権利ですが、借地権自体を第三者に貸したりすることはできません。しかしながら、借地の上に建てた建物、すなわち借地上の建物は第三者に転貸することができます。

借地上の建物は転貸できるの？

借地上の建物に住んでいた人が、高齢になったり転勤などの理由で別のマンションや別の土地に移り住む場合、借地上の建物が無人になるので第三者に貸す、ということは可能です。

借地権の契約に関する変更がある場合は、必ず地主の許可を得て承諾料を支払うといった仕組みになっていますが、借地上の建物を貸すこと自体は、地主に許可を取る必要はありません。
これは、学説上の異論はないうえに借地上の建物の使用方法としては、本人が住もうが第三者が住もうが使用目的も損なわれないため、賃貸借契約の無断転貸には当たらないという判例が出ています。

しかしながら、借地権自体を第三者に勝手に転貸するということは、地主と借地人の信頼関係を崩すことにもなります。そのため、勝手に借地権を転貸することは法的にも認められていません。

借地上の建物を転貸するとき

土地を貸している地主と、建物を建てている借り主との間の契約で、信頼関係を崩すかどうかというところが判断の基準になります。
そのため、建物自体の転貸は信頼関係を崩すということにはなりません。地代はこれまでと同じように借り主が地主に支払うことになるからです。
ですが、法的には根拠がなくても地主に一言は伝えておくと安心です。

土地賃貸借契約書の転貸禁止とは、借地権自体の転貸禁止ということを表しています。
もし、借地権だけでなく、借地に建てた建物の転貸まで禁止をしているのであれば、それは借地人に不利な契約ということになるので、取り消しを求めることができます。

一方で借地にアパートを建てて第三者に転貸することも法的には可能です。この場合、地主には建物を建て替える承諾を得ることになりますので注意が必要です。