Q:私の父が借地権を持っているのですが、建物が必要なくなったと私に相談しています。もし父が借地権者のままで私名義の建物を建設した場合、対抗力などの部分で影響は出ないでしょうか？

A:借地権者と借地上の建物の名義が異なるのはおすすめできない
もし借地上の建物を子ども名義で建設した場合、借地権者と借地上の建物の所有者が異なることになります。
このような場合、借地権の対抗力が認められるかどうかですが微妙なところがあります。専門家の間でも判断の分かれるところではありますが、否定される可能性が高いと思いましょう。
過去借地権と借地上の建物の名義が異なるトラブルで裁判などになったこともあります。
現在の判例の傾向を見てみると、下級審では妻や子供のような身内の名義であれば、対抗力が認められる事例もあります。しかしもし最高裁までもつれ込んだ場合、そのほとんどの判例で「親族名義であっても、借地上の建物の所有者が借地権者と一致しない場合、借地権の対抗力は認められない」と判断されます。
もし借地権上に自分の所有する建物を建設するのであれば、借地権も自分名義にした方が良いでしょう。

借地権を自分名義にするには？
では借地権を父親から自分名義にするにはどうすれば良いかですが、まずは地主に息子名義に借地権変更することを認めてもらいましょう。
相続であれば、自動的に相続人に名義が引き継がれます。しかし今回のような生前贈与の場合、地主の承諾は絶対に必要です。この時承諾料を地主から請求される可能性がありますが、これは問題ありません。ただし将来の相続人への事前引継ぎになりますので、承諾料は安くなる可能性はあります。
もしこの承諾を経ずに勝手に名義変更すると、契約違反になるかもしれません。この場合には契約の解約などの措置が講じられるかもしれず、借地権そのものを失いかねないので注意しましょう。