Q:借地上の建物で生活しているのですが、そろそろ賃貸借の契約期間が満了になろうとしています。地主とは契約更新に関する話し合いをしているのですが、更新するにあたって地主から更新料を支払うように要求されています。この求めには応じるべきなのでしょうか？

A:更新料を支払う2つの基準
借地権の更新料を支払うにあたって、2つの条件のいずれかを満たしていないといけないとされています。
まず地主と借地権者との間で更新料の支払いに関する合意形成されている場合です。契約書に明記されているのがベストですが、書かれていなくても過去更新をする際に更新料の支払いがあった場合にはこの条件を満たすと考えられます。
もう一つの条件は借地権のある地方で、更新料支払いに関する慣習法がある場合です。逆に言えば、更新料に関する取り決めを当事者間で一切行っておらず、かつその地域に更新料を支払う慣習がない場合には、更新料の支払いを借地権者は拒否することも可能となります。法的根拠が一切ないためです。

更新料を支払うのが一般的
このように法的な観点で見た場合、必ずしも借地契約を更新するにあたって、更新料を支払わないといけないというルールはありません。
ただし借地契約を交わしたときに権利金などの一時金の授受が一切ない、地代も一般的な水準であれば、更新料を支払うのは致し方ないと考えるのが一般的です。
もともと借地契約は、借地権者が有利な条件で契約をする形になります。地主からしてみれば自分の土地でありながら、自分が好きに利用できない、立ち退くといっても正当な事由がなければなりません。その意味では、貸し損という感じもあるわけです。
そのようなマイナス部分を補てんするために、更新料を地主は請求しているという側面があります。
ですから、もし借地契約を更新したければ、いくばくかの更新料の支払いは不可避と思った方が良いでしょう。ただし常識的な範囲の更新料になるように、先方と話し合いの場を持つことが大事です。