借地の非堅固な建物と堅固な建物の違い

借地法で言うと、非堅固建物と堅固建物によって、その法律の内容が少し違ってくることが良くあります。
そのため、旧法が適用されている借地権についてはその建物の種類とその種類によって何が違うのかをしっかりと把握しておきましょう。

借地権における建物の構造の違い

1992年8月1日に借地借家法、新法とも呼ばれるこの法律が施行されていますが、それより前に設定された借地権については、旧法とも呼ばれる借地法が適応されます。
借地法では、堅固建物は最低存続期間が30年であり、期間の定めがない時は60年の法定期間が適用されることになります。

堅固建物とは、石造り、レンガ造り、土づくり、コンクリート造りなどです。鉄筋コンクリート造の建物は堅固建物に分類されます。
一方で、非堅固建物の代表的なものは、木造です。非堅固建物は、最低存続期間が20年となります。そして、期間の定めのない場合は30年の法定期間が適用されます。
どちらにせよ、最低存続期間20年以下の建物は契約の定めがないことと同じことになります。

新法はいつから適用になるの？

借地法では、借地権を更新した後の存続期間について堅固建物が30年、非堅固建物が20年となっていますが、当事者間で納得をしていればこれより長い期間を契約で定めることも可能です。

たとえ、更新の時に新法が規定された1992年以降を迎えていても、借地権は最初に権利取得をした法律が適用されますので、旧法の適用になります。
新法である借地借家法は、特に建物の構造によって存続期間や更新の期間が変わるということはありません。
しかしながら、非堅固建物から堅固建物に建て替える、などというようにその土地の使い方に重大な変更や、その建物の存続期間に大きな変更をもたらす場合は、地主の承諾を得ることが必要になります。その際には、借地権価格の10パーセントほどの承諾料を支払うことになるでしょう。

借地法と構造で懸念すべき事項

懸念すべき事項としては、木造住宅から鉄筋コンクリート造に建て替えたときです。非堅固建物から堅固建物に建て替えたことで建物の寿命が長くなり、地主さんからすると土地が戻ってきにくいのではないかと思われます。
そのため、非堅固建物から堅固建物に変えたときは、地代の値上げを言い渡されるかもしれません。これは、地主さんの立場に立ってみれば収益性にもかかわってきますのでやむを得ないことだと言えます。
非堅固建物と堅固建物は、旧法上で違いがあるのはもちろんのこと、地代にも影響してきますので、建物の建て替えなどは慎重に判断することが望まれます。