Q:借地上の建物が築年数の経過で老朽化がひどいです。そこで建て替えを検討しているのですが、地主に相談したところ建て替えにあたっての承諾料を要求されています。この場合、承諾料を地主に対して支払う義務はあるのでしょうか？

A:建物の増改築であれば必要なし
借地上の建物の建て替えをする場合、2つの解釈が考えられます。まずは建物の増改築に関することです。建物の増改築とは、契約書に記載されている借地条件を変更せずに行う建て替えになります。
たとえば、もともと木造の建物を建設するための借地権で、建て替えた後の建物も木造である場合などが該当します。この場合、承諾料などの金銭を支払う必要はありませんが承諾は必要です。
しかし、一般的に建て替えなどすれば借地期間に影響するので建て替え承諾料を支払っている方は多いと思います。
借地契約の中に増改築に関して制限する特約があれば、地主絵の承諾も承諾料も必要となります。今一度契約書の内容を確認し、増改築に関する規定はないかチェックしておきましょう。

借地条件の変更
もう一つの建て替えのタイプとして、借地条件の変更があります。
これは借地契約に記載されている借地条件を変更するような建て替えです。たとえば木造のような非堅固の建物を建てる借地権だったところに鉄骨造りのような堅固な建物を作る場合です。
その他には居住用を前提にしていたところに、事業用の建物を建設する場合も含まれます。このような場合には、地主の承諾を得たうえで建て替えを実施する必要があります。
もし地主の承諾を得ずに無断で建て替えを行った場合には、契約違反に該当します。すると借地契約が無効になり、土地をこれ以上利用できなくなる恐れも出てきます。
地主が承諾をするにあたって、承諾料を請求してくることがほとんどです。借地条件を変更する場合には、ある程度の金銭を地主に対して支払う必要があると認識しておきましょう。